房子是老百姓的“命根”，辛苦劳动一辈子，都是为了拥有一个舒适温暖的家。随着时代的发展，购房已经不是简单的一手交钱一手交房，存在着诸多的注意事项。其中，当地的限购政策便是一个重要的注意事项，若不注意，可能直接导致购房的合同目的不能实现。以下这宗商品房预购合同纠纷正是这方面的案例。

       【案情简介】

       居住地和工作地均在东莞市的黄某、蒙某，因中山市甲公司的中介销售电话联系而前来中山看房，并就有关事项与甲公司工作人员沟通。甲公司在知悉黄某和蒙某的基本情况后，向两人不断推荐其楼盘，促使双方签订了《认购书》，并向甲公司交付了80000元定金。但黄某和蒙某发现，中山市针对外户籍人士有严格限购政策，两人根本没有该房产的购房资格，导致该购房的合同目的不能实现。甲公司欲为两人办理虚假社保以达购房要求，黄某和蒙某不同意，便要求甲公司退还定金，被拒绝后，黄某和蒙某向法院提起诉讼。

案件审理期间，甲公司认为已向两人反复强调中山市购房政策规定，已尽提醒义务。

       【判决结果】

       法院支持了黄某和蒙某诉求合法部分，甲公司抗辩合理之处也予以采信。判决甲公司退回黄某和蒙某定金50000元。黄某和蒙某不服一审判决并提起上诉，二审法院驳回上诉。

       【案例评析】

       本案的争议焦点为，黄某、蒙某主张甲公司退还定金有无依据。根据中山市购房限购政策，非本市户籍居民需具有中山市连续缴纳半年以上个人所得税证明或社会保险证明，该限购政策对外公开，双方当事人对此均应明知。一方面，黄某和蒙某存在过错。黄某和蒙某作为买受人，其明知其不符合中山市购房政策的情况下仍与甲公司签订认购协议，且抱有侥幸心理希望通过购买虚假社保以换取购房资格。另一方面，甲公司作为开发商在交易时对房屋买受人购房资格均有审慎审查和注意义务。通过黄某与销售人员微信聊天记录可知，销售人员存在明知黄某、蒙某不符合购房政策要求的情况下协助其寻找机构办理虚假社保的嫌疑，甲公司对此亦存在过错。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如  果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”以及《民法典》第592条第2款“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可减少相应的损失赔偿额”的规定，在黄某、蒙某、甲公司均有过错的情况下，本院根据双方过错程度酌定甲公司按照定金罚则没收部分定金30000元，另50000元应予退还黄某、蒙某。

因此，在购房等“人生大事”上，购房者一定要遵守诚实信用原则、诚实披露自己的个人信息，开发商需要尽到审慎审查、提醒、注意义务，向购房者强调、提醒其当地限购政策以及注意事项，切勿因当地房屋限购政策使得合同目的不能实现。

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